Mnogi klijenti koji prvi put ulaze u svijet gradnje ili adaptacije objekata iznenade se kada saznaju da se njihov projekt ne može realizirati bez uvida u prostorni plan. No što su točno prostorni planovi i zašto su toliko važni?
1. Što su prostorni planovi?
Prostorni planovi su službeni dokumenti koje donose jedinice lokalne i regionalne samouprave s ciljem određivanja pravila uređenja i korištenja prostora.
Oni definiraju sljedeće parametre:
- Što se smije graditi na određenom zemljištu – je li dozvoljena stambena, poslovna, mješovita ili neka druga namjena
- Koja je maksimalna visina objekta
- Koliki može biti tlocrtni otisak građevine (koeficijent izgrađenosti)
- Koliko se kvadrata može ukupno izgraditi (koeficijent iskoristivosti)
- Udaljenosti od susjednih čestica i javnih prometnica
- Infrastrukturne zahtjeve (pristupna cesta, voda, struja itd.)
- Nalaze li se u zoni posebne zaštite (npr. zona kulturne zaštite za koju vrijede dodatna pravila regulirana od strane nadležnog javnopravnog dijela)
2. Vrste prostornih planova
U praksi se koriste različite razine prostornih planova:
- Prostorni plan županije – definira razvoj šireg područja
- Prostorni plan grada ili općine – detaljnije određuje što je moguće graditi u pojedinim zonama
- Generalni urbanistički plan (GUP) – određuje osnovnu organizaciju prostora većih gradova
- Urbanistički plan uređenja (UPU) – detaljnije određuje prostorni razvoj naselja ili dijela naselja u skladu s prostornim planom
- Detaljni plan uređenja (DPU) – najkonkretniji plan koji se odnosi na točno određeno područje ili zonu
Za vašu parcelu obično su najvažniji GUP, UPU ili DPU, ovisno o lokaciji.
3. Zašto su prostorni planovi važni za investitore i privatne klijente?
Bez uvida u prostorni plan, moguće je:
- Isprojektirati objekt koji nije moguće legalno izgraditi
- Pogrešno procijeniti vrijednost i iskoristivost zemljišta
- Uložiti u parcelu koja nije građevinska
- Produžiti postupak dobivanja dozvola ili ga u potpunosti onemogućiti
Investitori koji žele izgraditi stambenu zgradu, kao i privatni klijenti koji planiraju kuću za odmor ili adaptaciju, moraju planirati u skladu s lokalnim pravilima.
4. Kako vam arhitekt može pomoći?
Arhitekt je vaš ključni saveznik u tumačenju prostornih planova.
Kvalitetan arhitekt provjerava urbanističke uvjete i planove prije projektiranja i analizira mogućnost gradnje, analizira sva ograničenja i mogućnosti parcele obzirom na željeni projekt, savjetuje vas o realnim očekivanjima projekta, pomaže vam izbjeći skupe pogreške i priprema svu potrebnu dokumentaciju za ishođenje dozvola.
5. Najčešće zablude o prostornim planovima
- „Imam građevinsku česticu, mogu graditi što god želim“ – Ne, svaka parcela ima specifična pravila.
- “Ako je susjed mogao podignuti etažu više, moći ću i ja” – za 2 susjedne parcele ne moraju vrijediti ista pravila što se ne može znati bez uvida u prostorni plan
- „Plan se može jednostavno promijeniti“ – Procedura izmjene je dugotrajna i zahtjevna.
- „To će riješiti izvođač“ – Izvođači ne analiziraju prostorne planove – to je zadatak arhitekta i projektanta.
Prostorni planovi nisu birokratska prepreka, već temeljni alat koji osigurava da gradnja bude usklađena s urbanističkom vizijom i tehničkim normama. Kroz njih se definira što je moguće graditi, gdje, kako i pod kojim uvjetima.
Ako razmišljate o gradnji, prva osoba kojoj biste se trebali obratiti je arhitekt – jer jedino tako možete biti sigurni da vaš projekt neće naići na pravne prepreke.
Javite nam se za stručnu analizu vaše parcele i saznajte što sve možete (i smijete) graditi!
U sklopu naše usluge Analiza mogućnosti gradnje, dobit ćete sve ove informacije jasno prikazane – od uvjeta iz prostornih planova do konkretnih prijedloga optimalnog iskorištenja vaše parcele.